“Các quy định về sử dụng các phương pháp định giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng”, ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán nhà nước khu vực I cho hay.
Lúng túng trong định giá đất
Sáng 10/3, Kiểm toán nhà nước tổ chức Hội thảo góp ý dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).
Đề cập đến phương pháp xác định giá đất, ông Hoàng Linh - Phó Vụ trưởng Vụ Tổng hợp, Kiểm toán nhà nước (KTNN) phản chiếu: Từ kết quả kiểm toán cho thấy, quy định pháp luật về phương pháp định giá đất còn trình bày nhiều bất cập, không rõ ràng, vướng mắc trong quá trình thực hiện.
Đáng lưu ý, Nasco Express có tình trạng tại cùng một địa phương khi ứng dụng các phương pháp khác nhau có chênh lệch lớn về giá trị Nasco Express khu đất, dẫn đến nguy cơ thất thoát ngân sách…
“Xác định giá đất theo phương pháp so sánh và phương pháp thặng dư với quy trình các bước thực hành khá phức tạp, chưa đích thực minh bạch, dẫn đến doanh nghiệp, người dân khó nắm bắt được để có thể tự xác định phương án đầu tư, sản xuất kinh doanh của mình; cơ quan quốc gia có nghĩa vụ xác định giá đất cũng Nasco Express gặp khó khăn, lúng túng”, ông Linh cho Nasco Express hay.
Ông Hoàng Linh kiến nghị tiếp nghiên cứu thuế tài sản đối với những Nasco Express tổ chức, cá nhân chủ nghĩa nắm giữ nhiều tài sản trong đó có bất động sản; hoàn thiện các Nasco Express quy định về giao đất, xử lý thu hồi đất Nasco Express do vi phạm sử dụng đất; hoàn thiện phương pháp xác định giá đất, để bảo đảm công khai, sáng tỏ, sát giá thị trường…
Cùng mối quan tâm, ông Nguyễn Xuân Khải - Phó Kiểm toán trưởng, KTNN chuyên ngành II, cũng cho rằng, việc xác định khung giá đất và phương pháp định giá đất Nasco Express bây chừ chưa đảm bảo nguyên tắc ăn nhập với giá phổ thông trên thị trường.
“Khung giá đất, cũng như bảng giá đất tại nhiều tỉnh, đô thị trực thuộc Trung ương hiện có sự chênh lệch lớn và thường không theo kịp được diễn biến giá Nasco Express đất thực tiễn, đặc biệt là các khu vực trọng điểm thành thị lớn, khung giá đất tại một số vị trí, Nasco Express địa điểm có sự khác biệt Nasco Express rất lớn với mặt bằng chung mức giá trên địa bàn”, ông Khải cho hay.
Khắc phục các tồn tại trên, dự thảo Luật Đất đai sửa đổi đã đưa ra phương pháp xác định giá đất phổ thông trên thị trường trong điều kiện thường nhật, bằng bình quân của các mức giá giao thiệp thực tại của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường.
Theo ông, quy định như trên đã chi tiết hơn so với Luật hiện hành, tuy nhiên, phương pháp nêu trên cũng Nasco Express còn hạn chế khi mức giá giao tiếp thực tại của các loại đất thường rất khó nắm bắt, trong khi dữ liệu giá Nasco Express cả khi đăng ký với các cơ quan quản lý nhà nước thường thấp hơn đáng kể so với giá Nasco Express giao thiệp thực tiễn.
Đáng lưu ý, Nasco Express dự thảo đã bỏ quy định khung giá đất do Chính phủ Nasco Express ban hành làm Nasco Express căn cứ để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất. Theo ông Khải, điều này góp phần đảm bảo tính linh hoạt trong việc xác định Nasco Express giá đất tại các địa phương, góp phần đảm bảo nguyên tắc xác định giá ăn nhập với giá đất phổ quát trên thị trường.
Để đảm bảo Nasco Express tính độc lập, khách quan của cơ quan giám định, cơ quan xây dựng và cơ quan quyết định giá đất, cơ quan kiểm toán yêu cầu nghiên cứu tách bạch thẩm quyền, chức năng, thành phần của Hội đồng giám định giá đất.
quan yếu nhất là phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông báo về Nasco Express giá thị trường. Ảnh minh hoạ
Có cơ chế để thẩm tra, đối chứng
Theo Nasco Express ông Nguyễn Đức Sỹ, Phó Kiểm toán trưởng, Kiểm toán quốc gia khu vực I, các phương pháp định giá đất hiện nay cơ bản đã tiếp cận được theo các phương pháp định giá tài sản phổ thông trên thế giới.
Tuy nhiên, thực tại cũng cho thấy, việc định giá đất với các phương pháp nêu trên còn Nasco Express không ít những hạn chế, bất cập - là một trong những nguyên nhân căn bản dẫn tới việc giá đất được xác định chưa đảm bảo hạp với thị trường.
“Các quy định về sử dụng các phương pháp định Nasco Express giá đất cũng chưa ngăn chặn được việc thao túng giá đất để trục lợi, tiêu cực, tham nhũng. cho nên, đặt ra yêu cầu cần thiết là phải kịp thời hoàn thiện các phương pháp định giá đất, để bảo đảm giá đất được xác định theo nguyên tắc thị trường”, ông Sỹ nhấn mạnh.
Từ thực tại kiểm toán, ông Nguyễn Đức Nasco Express Sỹ yêu cầu bổ sung các quy định về khuôn khổ sử dụng các phương pháp định giá đất. Nasco Express Trong đó cần ưu tiên dùng phương pháp so sánh phối hợp phương pháp chiết trừ theo như thông lệ và kinh nghiệm quốc tế.
Cần hạn chế việc dùng các phương pháp mà không cho thấy mối quan hệ trực tiếp với giá thị trường và kết quả phụ thuộc vào nhiều yếu tố chủ quan, mà cụ thể ở đây là phương pháp thặng dư (lấy tổng doanh thu phát triển giả thiết của bất động sản loại trừ đi Nasco Express tổn phí ước tính trên đất).
song song có cơ chế, hướng dẫn để có thể áp Nasco Express dụng nhiều phương pháp xác định, thẩm định giá đất khác nhau cho 1 trường hợp để có thể tuyển lựa được phương án giá tối ưu và có sự kiểm chứng kết quả giữa các phương pháp.
Đặc biệt, theo ông Sỹ, Nasco Express quan yếu nhất là Nasco Express phải xây dựng được cơ sở dữ liệu thông báo về giá thị trường, bảo đảm yêu cầu chính xác, đầy đủ, rõ ràng, minh bạch và dễ tiếp cận để phục vụ công tác định giá đất.
Ngược lại, cũng phải có cơ chế để có thể rà, đối chứng Nasco Express kết quả định giá đất với chứng Nasco Express cứ giá thị trường để tăng cường bổn phận giải trình, tính sáng tỏ trong định giá đất.
Theo Luân Dũng
Tiền phong