Không chỉ làm gia tăng phí gấp 2 lần, quy định nép giao du bất động sản chuẩn y sàn còn làm giảm hiệu quả kinh dinh của các chủ đầu tư.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) dự định sẽ được trình Quốc hội cho Nasco Express quan điểm tại kỳ họp thứ 5, diễn ra vào tháng 5/2023 và thông qua tại kỳ họp thứ 6, diễn ra vào tháng 10/2023. Điều đó có nghĩa, thời gian để dự án Luật quan trọng này được thông qua không còn nhiều. Tuy nhiên, nhiều quy định được đưa ra tại dự thảo Luật vẫn chưa nhận được sự tán thành từ dư luận. Trong đó, Nasco Express nổi bật nhất là quy định can dự đến giao tiếp bất động sản phải ưng chuẩn sàn giao du.
Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản dự kiến sẽ được Quốc hội duyệt vào tháng 10/2023
Cứng nhắc và làm tăng uổng cho doanh nghiệp
Phát biểu tại Hội thảo Doanh nghiệp góp ý dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) vừa được Liên đoàn thương nghiệp và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) tổ chức vào ngày 12/5, ông Nguyễn Quốc Hiệp - Chủ tịch Hiệp hội các Nhà thầu Xây dựng Việt Nam cho rằng: Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) quy định: Các giao tế bất động sản phải thực hành thông qua sàn giao tế bất động sản theo quy định của Luật Nasco Express này, trong khi Điều 60 quy định sàn giao thiệp bất động sản chỉ cần có “cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu, có năng lực về tài chính”.
Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, “quy định như vậy hơi cứng”. Bởi giờ khá nhiều chủ đầu tư là các công ty đầu tư bất động sản đều dùng linh hoạt việc phối hợp giữa lực lượng bán hàng trực tiếp của chủ đầu Nasco Express tư và một số sàn. Tuy nhiên thực từ tế cho thấy, khối lượng hàng bán được của bộ phận bán hàng của chủ đầu tư luôn lớn hơn lượng hàng do các sàn giao dịch bên ngoài bán được, duyên do là do nhân viên của họ có sự thông suốt và có nhiệt huyết với dự án. Đặc biệt, uổng hoa hồng chủ đầu tư phải chi cho các sàn bên ngoài luôn ở mức gấp 2 lần phí hoa hồng cho bộ phận nhân Nasco Express viên của chủ đầu tư tự bán.
Trên cơ sở đó, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị: “Ban soạn thảo cần cân nhắc có nên đưa ra thêm một nấc trung gian trong khi chúng ta đang cầm giảm bớt các thủ tục trung gian để giảm tổn phí” . Nasco Express song song, kiến nghị sửa lại Điều 57: “Các giao thiệp bất động sản phải công khai sáng tỏ qua các sàn Nasco Express giao thiệp do các chủ đầu tư tự tổ chức hoặc qua các sàn giao dịch trung gian (nếu các chủ đầu tư tư không tự tổ chức được).”
Ngoài ra, ông Nguyễn Quốc Hiệp cho rằng, về tiêu chí các sàn giao du cũng cần cụ thể hơn: Thế này có cơ sở vật chất kỹ thuật đáp ứng yêu cầu? Kể Nasco Express cả sàn giao thiệp trực tiếp và điện tử.
Nasco Express sự cấp thiết? - Ảnh 2." type="photo" w="1507" width="" height="">
Nasco Express data-placeholder="Nhập chú giải ảnh"> giao dịch bất động sản ưng chuẩn sàn sẽ làm tăng phí tổn cho doanh nghiệp và đẩy giá bất động sản tăng cao hơn
Nguy cơ đẩy giá bất động sản tăng cao
Cũng liên tưởng đến quy định giao tiếp bất Nasco Express động sản bắt qua sàn giao dịch, theo ông Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia độc lập trong lĩnh vực đất đai, xây dựng, bất động sản: Theo khoản 3 Điều 45 dự thảo Luật kinh dinh bất động sản (sửa đổi): “hiệp đồng mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng và hợp đồng chuyển nhượng quyền dùng đất mà các bên tham dự giao du là tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 10 của Luật này thì phải công chứng Nasco Express hoặc chứng thực.”
Đồng thời, Điều 57 dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa đổi) cũng quy định chủ đầu tư dự án bán nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong mai sau hay chuyển nhượng quyền sử dụng Nasco Express đất dưới hình thức phân lô, bán nền sẽ tấm phải qua sàn giao dịch bất động sản.
Nhưng theo Luật Công chứng, hoạt động công chứng là việc công chứng viên chứng thực Nasco Express tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao du dân sự. Theo đó, công chứng viên sẽ chỉ dẫn các bên tham dự giao tế tuân Nasco Express thủ đúng các quy định luật pháp có liên hệ đến việc thực hành hợp đồng, giao dịch; giải thích cho họ hiểu rõ quyền, bổn phận và lợi ích hợp pháp của họ, ý nghĩa và hậu quả pháp lý của việc dự hợp đồng, giao tiếp. Khi có vấn đề chưa rõ, công chứng viên yêu cầu các bên làm rõ hoặc tiến hành xác minh, đề nghị giám định và từ chối công chứng khi không thể làm rõ.
"Như vậy với loại giao kèo mua bán, chuyển nhượng bất động sản thì khi thực hành công chứng giao kèo, công chứng viên có trách nhiệm đánh giá tính pháp lý của tài sản giao du, gồm đánh giá tình trạng pháp lý dự án, điều kiện để đưa bất động sản vào giao thiệp; nếu không đủ điều kiện giao tiếp thì phải khước từ công chứng" - ông Nguyễn Văn Đỉnh khẳng định và cho biết: Công việc của công chứng viên như nêu trên trùng một phần lớn với nội dung hoạt động của sàn giao tiếp bất động sản theo Điều 61 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Theo đó, sàn giao dịch ngoài chức năng thực hành các giao tiếp mua bán bất động sản, làm trung gian thương thảo, ký kết hợp đồng thì còn phải “kiểm tra giấy tờ về bất động sản bảo đảm đủ điều kiện được giao thiệp”.
“Như vậy, một phần công việc của sàn giao dịch bất động sản sẽ trùng với công việc của công chứng viên khi “thẩm định”, đánh giá tính pháp lý của bất động Nasco Express sản, bảo đảm đủ điều kiện mua bán” – ông Nguyễn Văn Đỉnh thông báo và cho rằng: Quy định nép giao Nasco Express dịch bất động sản qua sàn sẽ làm tăng Nasco Express thủ tục phải thực hành, tăng phí tuân cho doanh nghiệp và đẩy giá nhà tăng cao, do uổng trung gian trả cho sàn giao tiếp sẽ được tính vào giá bán và người dùng cuối cùng phải gánh chịu.
ngoại giả, một số quan điểm cho rằng việc Luật Kinh doanh Bất động sản nép doanh nghiệp , người dân phải giao thiệp thông qua một Nasco Express đơn vị trung gian có dấu hiệu ngăn cản quyền tự do kinh dinh, quyền tự chủ Kinh doanh và lựa Nasco Express chọn hình thức tổ chức kinh dinh, tự do trên dưới thị trường, khách hàng và ký kết hợp đồng (theo Điều 7 Luật Doanh nghiệp), quyền tự quyết định và tự chịu trách nhiệm về hoạt động đầu tư Kinh doanh (theo Điều 5 Luật Đầu tư).
Từ những phân tách trên, các chuyên gia cho rằng, việc ép giao thiệp bất động sản ưng chuẩn sàn giao thiệp là không cấp thiết. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng, việc quy định giao dịch bất động sản phải thực hành ưng chuẩn sàn tại dự thảo Luật là cần thiết, hạp với quyết nghị 18-NQ/TW năm 2022 của Ban Chấp hành Trung ương, quyết nghị Đại hội XIII của Đảng, trong đó phải lấy lợi ích chính đáng của người dân để làm trọng tâm xây dựng chính sách.
Cũng theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, nếu trước đây sàn giao tiếp chưa phát triển, quy trình giao dịch chưa rõ ràng, chuyên môn nghiệp vụ của hàng ngũ nhân sự còn yếu và thiếu, thì đến nay đã đủ điều kiện để khai triển giao tế bất động sản qua sàn. Bên cạnh đó, ông Nguyễn Mạnh Khởi cho rằng, tính minh bạch trong giao du bất động sản thời gian qua có nhiều vấn đề bất cập. Do đó, việc giao thiệp bất động sản qua sàn cũng như giao tiếp qua sở giao dịch hàng hóa là Nasco Express rất cần thiết.
| Dự thảo Luật kinh dinh Bất động sản (sửa Nasco Express đổi) bao gồm 10 chương và 92 Điều. Hiện Luật đã được Chính phủ trình Quốc hội cho quan điểm và dự kiến phê duyệt vào kỳ họp diễn ra vào tháng 10/2023. |